---
title: "Byudvikling"
date: "2025-07-11"
created: "2024-11-28"
tags:
- "byudvikling"
- "hektarregnskab"
- "boligrummelighed"
- "byudviklingsområder"
- "udbygning"
- "befolkning"
- "befolkningstilvækst.boligindflytningsplan"
- "servicetilbud"
---
[Hjem](https://kommuneplan.egedalkommune.dk/)
[Byudvikling og fortætning](https://kommuneplan.egedalkommune.dk/byudvikling-og-fortaetning)
[Byudvikling](https://kommuneplan.egedalkommune.dk/byudvikling-og-fortaetning/byudvikling)
# Byudvikling
I Egedal Kommune er der
flere byudviklingsområder, som på sigt kan udvikles til f.eks. boliger eller
erhverv. De største byudviklingsområder ligger i nærheden af S-togsstationerne
i tilknytning de fire større byer. Dette sikrer, at borgerne i de nye byområder
får bedst mulig adgang til kollektiv trafik, skoler og institutioner, butikker
og en række andre byfunktioner.
## Det er vores mål:
- At større byudvikling sker i tilknytning til de større byer med S-togsstationer.
- At byudvikling sker indefra og ud og sikrer en klar grænse mellem by og land.
- At byudvikling skaber mulighed for nye bæredygtige bydele med levende, grønne byrum og arkitektur i høj kvalitet.
*Retningslinjekort 2.1*
## Retningslinjer
###
2.1.1
Byudvikling
skal ske inden for de udpegede arealer som vist på retningslinjekort 2.1.
###
2.1.2
Byudvikling
skal primært ske i tilknytning til de større byer med adgang til en
S-togsstation, herunder Smørumnedre, Veksø, Stenløse-Ølstykke og Ølstykke
Stationsby.
###
2.1.3
Byudvikling skal være sammenhængende og ske indefra og ud.
###
2.1.4
Byudvikling
skal sikre en klar grænse mellem by og land.
###
2.1.5
I forbindelse med fremtidig
byudvikling, fortætning og omdannelse skal der sikres de nødvendige arealer til
daginstitutioner, skoler samt fritids- og idrætstilbud.
###
2.1.6
Skoler,
daginstitutioner og fritidstilbud skal som hovedregel placeres tæt på grønne
områder og den omgivende natur samt med god adgang til stier og kollektiv
transport.
###
2.1.7
Plejeboliger, sociale
institutioner og bofællesskaber samt handicapboliger skal som hovedregel
placeres i nærheden af service- og indkøbsfaciliteter og med god adgang til
kollektiv transport.
## Redegørelse
Der er samlet udlagt cirka 253 hektar til byudvikling med både
bolig, erhverv og blandede byområder. I planperioden 2025-2037 er der mulighed
for:
- 119 hektar til bolig (lokalplanlagt og fremtidig byzone)
- 113 hektar til blandet bolig og erhverv (lokalplanlagt og fremtidig
byzone)
- 21 hektar til erhverv (lokalplanlagt og fremtidig byzone).
Byudviklingen er primært koncentreret omkring S-togstationerne og i tilknytning til de eksisterende
byer.
Nedstående hektarregnskab viser, hvilke arealer der er udlagt
til byudvikling, hvilke anvendelser områderne er udlagt til, og om områderne er
lokalplanlagt eller afventer fremtidig planlægning.
*Rummelighed i hektar fordelt på byområder og byudviklingsområder*| Område | Boliger | Blandet byområde | Erhverv |
| --- | --- | --- | --- |
| **** | Lokalplan | Fremtidig | Lokalplan | Fremtidig | Lokalplan | Fremtidig |
| **Smørumnedre og Kildedal** |
| Kildedal Nord | | | | 89
hektar | | |
| Kildedal Bakke | | | | 5
hektar | | 1
hektar |
| Kong Svends Park | | | | | 4
hektar | |
| Schæffergården | | | | | 1
hektar | |
| **Veksø** |
| Veksø Syd | | 13
hektar | | | | |
| Veksø Nord | | | | | | 2
hektar |
| **Stenløse- Ølstykke** |
| Stenløse Syd Etape 5 | | 8
hektar | | | | |
| Krogholmvej | 2 hektar | | | | | |
| Egedal By, Stationsområde | | | 5
hektar | | | |
| Egedal By, Landskabsbyen | 11
hektar | | 11
hektar | | | |
| Egedal By, Engparken | | | | 3
hektar | | 2
hektar |
| Egedal By, Håndværkerbyen | | | | | | 7
hektar |
| **Ølstykke Stationsby** |
| Nordbyen | | 84
hektar | | | | |
| Udlejre | | | | | | 4
hektar |
| **Ganløse** |
| Måløvvej | 1
hektar | | | | | |
| **I alt 253 hektar** | 14 hektar | 105 hektar | 16 hektar | 97
hektar | 5
hektar | 16
hektar |
### **Boligrummelighed i de enkelte byområder**
I dag anslås der at være plads til ca. 1.500
nye boliger i de lokalplanlagte områder i byzone og inden for
landsbyafgrænsningerne. På
sigt vil der komme nye muligheder for yderligere boliger i endnu
ikke-lokalplanlagte byudviklingsområder. Det drejer sig om byudvikling ved Kildedal
Bakke, Kildedal Nord, Veksø Syd, Stenløse Syd, Egedal By samt Nordbyen i
Ølstykke Stationsby. I de
ikke-lokalplanlagte byudviklingsområder anslås der i alt at være plads til ca. 2.200
boliger. Der anslås således at være en samlet rummelighed på ca. 3.700 nye
boliger i hele planperioden. Boligrummeligheden
er lavere end i Kommuneplan 2021. Det skyldes, at flere områder er blevet
bebygget i planperioden 2021-2025 og en lavere bebyggelsestæthed i bl.a.
Landskabsbyen og Stenløse Syd Etape 5 end tidligere forventet.
### **Aktuel boligrummelighed**
Nedenstående
tabel viser en aktuel opgørelse af, hvor mange boliger der anslås at kunne være
i kommunens byudviklingsområder.
Opgørelsen er baseret på oplysninger om konkrete byudviklingsprojekter
og størrelsen på byudviklingsområder, hvor der endnu ikke foreligger
byudviklingsprojekter. For sidstnævnte er rummeligheden for boliger opgjort
således:
- Parcelhuse (åben/lav): 10 boliger pr. hektar.
- Rækkehuse, gårdhavehuse og kædehuse: 19
boliger pr. hektar.
- Etageboliger: 69 boliger pr. hektar.
I opgørelsen indgår areal til vej, parkering, rekreative
grønne områder, håndtering af regnvand mv.
*Rummelighed i boligenheder*| **Område** | **Lokalplanlagte områder** | **Ikke-lokalplanlagte områder** | **Samlet rummelighed** |
| --- | --- | --- | --- |
| **Smørumnedre** |
| *Kildedal Bakke* | | 100 | **** |
| *Kildedal Nord* | | 600 | |
| *Søagergrunden* | 112 | | |
| ***I alt*** | **112** | **700** | **812** |
| |
| **Veksø** | | | |
| *Veksø Syd* | | 200 | |
| ***I alt*** | **** | **200** | **200** |
| |
| **Stenløse-Ølstykke inkl. Egedal By** |
| *Stenløse Syd etape 5* | | 89 | |
| *Krogholmvej* | 32 | | |
| *Egedal By, Stationsområdet* | 684 | | |
| *Egedal By - Landskabsbyen* | 534 | 540 | |
| ***I alt*** | **1.250** | **629** | **1.879** |
| |
| **Ølstykke Stationsby** |
| *Nordbyen* | | 600 | |
| *Toftehøjgrunden* | 168 | | |
| ***I alt*** | **168** | **600** | **768** |
| |
| **Ganløse** |
| *Liselund* | 11 | | |
| *Måløvvej* | | 15 | |
| ***I alt*** | **11** | **15** | **26** |
| **** | **** | **** | **** |
| **Egedal samlet** | **1.541** | **2.144** | **3.685** |
### **Planlagt udbygning og befolkningstilvækst**
På grund af tilflytningen i forbindelse med
boligudbygningen forventes befolkningen i Egedal at vokse i de kommende 12 år.
I denne periode forventes andelen af ældre borgere samtidig at blive større. Der
forventes også en nettotilflytning af børn og af personer i alderen 25-40-årige,
da mange af de nye boliger, der aktuelt bygges, forventes at være særlig
attraktive for yngre familier med børn.
Med den planlagte boligudbygning får Egedal en mere
differentieret boligsammensætning. Der vurderes dog at være behov for en
yderligere differentiering i form af boliger i varierende prisklasser og
størrelser. Særligt vurderes der at være behov for flere mindre boliger til
eksempelvis enlige og unge, som ønsker at blive boende i kommunen.
Seniorerne i Egedal bor fortsat primært i parcel- og
rækkehuse og flytter sjældent. Det vurderes bl.a. at skyldes, at der har været mangel
på attraktive alternativer til deres nuværende boliger såsom ældrevenlige
boliger i ét plan, etageboliger med elevator og altan eller
seniorbofællesskaber.
Ved at give seniorerne et attraktivt alternativ til den
nuværende bolig, kan der sættes gang i flyttekæder, da de fraflyttede parcelhuse
er eftertragtede blandt børnefamilier.
*Forventet boligindflytning fordelt på boligtyper (baseretpå boligprognosen 2023)*
### **Byudvikling og servicetilbud**
Nærheden til offentlige og
private servicetilbud er vigtigefor kommunens borgere. Byrådet arbejder derfor for, at byudvikling og tilvejebringelsen af offentlige og private
service-tilbud går hånd-i-hånd. Der skal være økonomi til etablering og drift
af disse tilbud. Og der skal fysisk sikres arealer med god plads til
tilbuddene. Det handler navnlig om økonomi og arealer til daginstitutioner og
skoler. Men det handler også om f.eks. idrætsfaciliteter og tilbud til ældre.